Contrato Preliminar: breves considerações

Por: Wannya Fortes e Pedro Miridan

Introdução

Em linhas gerais, o contrato consiste em um negócio jurídico celebrado pelo acordo de vontades. A sua finalidade primordial é exatamente a de assegurar às partes que as obrigações e as garantias preceituadas cumprir-se-ão.

Com o advento do Código de 2002, passa a existir a possibilidade de as partes celebrarem um Contrato Preliminar ou em latim, um pactum de contrahendo. Este pode ser definido como uma espécie de instrumento por meio do qual as partes se comprometem a celebrar, posteriormente, contrato principal ou definitivo.

Normalmente, os contratos preliminares são decorrentes de vontades convergentes sobre o negócio jurídico, mas que por algum inconveniente momentâneo, a contratação definitiva não pôde ser celebrada. Com efeito, para garantir que as partes realizarão um contrato futuro, o pré-contrato compromete as partes à obrigação de celebrar o contrato principal.

1. Contrato Preliminar x Contrato Definitivo x Negociações Preliminares

Diferentemente do contrato definitivo, o preliminar ainda não é versão plena e acabada. O preliminar é apenas a promessa de celebração, enquanto o definitivo é uma prestação substancial. Contudo, há de se ressaltar que conforme aduz o artigo 462 do Código Civil, o contrato preliminar deve conter todos os requisitos que estarão presentes no contrato futuro.

É preciso ter-se em conta que o contrato preliminar se difere das negociações preliminares, de tal sorte que estas podem ser consideradas como uma fase anterior a feitura do preliminar. É a fase na qual se discutem os interesses de ambas as partes e são definidas as cláusulas que estarão presentes tanto no preliminar como no principal.

Ocorre que, muito embora possa parecer que o contrato preliminar seja apenas uma expectativa de direito, já há desde logo a criação de vínculo jurídico, ficando as partes obrigadas, portanto, à continuidade do negócio, uma vez que os contratos em gerais são regidos pelo princípio da pacta sunt servanda, ou seja, os pactos devem obrigatoriamente ser cumpridos. Pode haver, no entanto, dentro dos contratos preliminares, a previsão de cláusula de arrependimento.

2. Cláusula de Arrependimento e ajuizamento de perdas e danos

Vale dizer que o artigo 465 do CPC dispõe sobre a possibilidade de ajuizar ação para pedir perdas e danos, nos casos em que uma das partes não der execução ao que está estabelecido no preliminar. Nesse sentido, Orlando Gomes observa que,

"... Se um dos interessados, por sua atitude, cria para outro expectativa de contratar, obrigando-o, inclusive, a fazer despesas para possibilitar a realização do contrato, e, depois, sem qualquer motivo, põe termo às negociações, o outro terá o direito de ser ressarcido dos danos que sofreu. ”

Assim, pode-se afirmar que para que haja uma desistência de cumprir o pré-contrato por uma das partes, é necessário que haja a cláusula de arrependimento, pois em caso contrário, a parte que não cumprir o acordo poderá sofrer uma ação por perdas e danos da parte que se sentir lesada. Afinal, consta no artigo 463 do Código Civil que caso não conste a cláusula de arrependimento no pré-contrato, qualquer das partes possui o direito de exigir a celebração do contrato em definitivo. Portanto, podemos afirmar que o contrato preliminar é irrevogável, não permite que as partes se arrependam, salvo em casos cujo a revogabilidade é expressa.

3. Contratos Preliminares no dia a dia

Mas quais são os usos mais práticos do pré-contrato no cotidiano? O seu uso mais comum no dia a dia é a promessa de compra e venda de imóveis e é utilizado para assegurar os direitos e obrigações tanto do comprador como do vendedor. No pré-contrato, geralmente são acordados a forma de pagamento, como as prestações do contrato serão pagas e a garantia de que o comprador receberá o seu imóvel conforme o pagamento das suas obrigações. Contudo, é interessante notar que todas essas obrigações também deverão constar no contrato final.

Outro uso muito comum do pré-contrato que percebemos nas notícias do nosso cotidiano é no futebol. O seu uso é muito recorrente porque de acordo com as regras da FIFA, Federação Internacional de Futebol, um atleta não pode estar em contrato com duas equipes diferentes, e assim, para que uma equipe possa garantir que terá o atleta ao final de seu atual vínculo jurídico, ela assina um pré-contrato com o jogador. É interessante notar que nesse caso em específico, por determinação da FIFA, o jogador apenas poderá assinar o pré-contrato com um prazo máximo de 6 (seis) meses do fim de seu atual contrato.

Considerações Finais

Para tanto, percebe-se que com a celebração do contrato preliminar, há para as partes pactuantes a garantia de que o objeto contratual será cumprido posteriormente. Fazer um contrato preliminar é sem sombras de dúvidas a garantia de segurança jurídica.

Agora que você conhece as características peculiares dos contratos preliminares, está pronto para fazer o seu? Para qualquer dúvida, entre em contato com a JusPiauí. Estamos a sua disposição!

REFERÊNCIAS

BRASIL. LEI N o 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: L10406compilada (planalto.gov.br). Acesso em: 03 fev. 2021.

GOMES, Orlando. Contratos. 26. Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2009.